Was das GEG 2024 für das Bauen im Bestand ändert – und was offen bleibt

Seit dem 1. Januar 2024 gilt das überarbeitete Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG. Auch allgemein bekannt als „Heizungsgesetz“ soll es bis 2045 eine entscheidende Rolle beim Erreichen der Klimaziele für Deutschland spielen. Als Experte für die Transformation von gewerblichen Bestandsgebäuden blicken wir von apoprojekt besonders auf die Anforderungen an diesen Bereich – und erklären, wo wir weiterhin Handlungsbedarf sehen.

Gewerbe- und Wohnimmobilien: 65-Prozent-Regel und Fristen

Seit dem 1. Januar 2024 muss prinzipiell jede neu eingebaute Heizungsanlage in einem Neubaugebiet mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen. Ausnahmen und Übergangsfristen werden im Folgenden definiert.

Für Bestandsgebäude aller Art gilt: Funktionierende Heizungen, die nicht älter als 30 Jahre sind, dürfen weiterhin genutzt werden, unabhängig von der Energiequelle. Das gilt auch, wenn die Anlage kaputt geht und repariert werden kann. Nur wenn eine Reparatur nicht möglich ist, greift das GEG – mit Übergangslösungen und -fristen, vorrangig in Bezug auf die kommunale Wärmeplanung.

Das Gesetz zur kommunalen Wärmeplanung, das eng mit dem GEG verbunden ist, fordert von Gemeinden eine genaue Aufschlüsselung zukünftiger Fernwärmeanschlüsse für jedes Haus, jede Straße und jeden Ortsteil. Während Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern dafür bis Ende Juni 2028 Zeit haben, müssen größere Ortschaften (>100.000 Einwohner) ihre Wärmeplanung bis Ende Juni 2026 vorlegen. Bis dahin gelten im Havariefall für neu installierte Heizungen von Gewerbe- und Wohnimmobilien großzügige Übergangsregelungen. Eigentümer sind allerdings dazu verpflichtet, eine Beratung zu möglichen Auswirkungen in Anspruch zu nehmen.

Diese Übergangsregelung umfasst folgendes: Ab dem 1. Januar 2029 gelten gestaffelte Anforderungen für den Anteil erneuerbarer Energien bei der Gas-Wärmeversorgung, beginnend mit mindestens 15 Prozent aus Biomasse oder grünem/blauem Wasserstoff. Diese Anforderungen steigen bis 2040 auf mindestens 60 Prozent.

Gewerbeimmobilien: Gebäudeautomation ab 290KW

Für Nichtwohngebäude gibt es (teilweise) gesonderte Regelungen im GEG. Neben Bürogebäuden zählen hierzu auch andere gewerblich genutzte Flächen, z.B. Hotels, Praxen und Ladenflächen. Eine zentrale Änderung für Nichtwohngebäude im GEG betrifft die Gebäudeautomation. Diese Regelung gilt für Gebäude mit einer Nennleistung der Heizungsanlange (oder kombinierte Raumheizungs- und Lüftungsanlage) von mindestens 290 kW. Entsprechende Gebäude müssen bis Ende 2024 mit einem System zur Gebäudeautomatisierung und -steuerung ausgerüstet werden. Das bedeutet, dass mindestens Automatisierungsgrad B beim Heizen und Kühlen von Räumen erreicht werden muss. Das GEG schreibt außerdem den Einsatz einer digitalen Energieüberwachungstechnik vor

Weiterhin Konkretisierungsbedarf

Wir bei apoprojekt wissen: Die Klimaschutzziele erreichen wir nicht, ohne den Immobilienbestand zu transformieren. Das GEG ist auf diesem Weg sicher ein erster Schritt in die richtige Richtung. Denn rund 80 Prozent der Bürogebäude in Deutschland wurden vor dem Jahr 2000 errichtet, 55 Prozent sogar vor dem Jahr 1980. Ihr Zustand ist weit von den ESG-Anforderungen entsprechend unserer Klimaziele entfernt. Auch zum Start ins neue Jahr bleiben allerdings viele Punkte unserer Regulatorik, ob GEG, EU-Gebäuderichtlinie oder -Taxonomie unklar oder nicht final formuliert. Mit unseren ESG-Lösungen wollen wir bei apoprojekt bei der Erreichung der Klimaziele vorangehen und die Branche verändern. Damit das gelingen kann, brauchen wir Klarheit – auch beim GEG: Welche Gebäude brauchen mit Blick auf die Gebäudeautomation beispielsweise den Automatisierungsgrad B? Wie gelingt es, die Anforderungen nachhaltig bei der technischen Gebäudeausrüstung umzusetzen?

Unser Wunsch für 2024: Tempo!

Trotz schwieriger Rahmenbedingungen muss sich aus unserer Sicht jetzt das Tempo für die nachhaltige Transformation des deutschen Gebäudebestands erhöhen. Es geht dabei immerhin um die Erhaltung unserer Umwelt, unserer Städte und unseres Lebensraums. Investoren, Banken, Bauunternehmen und die Politik müssen in 2024 aus unserer Sicht schneller und verlässlicher nach Lösungen suchen, um den zins- und inflationsgetriebenen Markt zu entspannen und diese Jahrhundertaufgabe der klimaneutralen Gebäudetransformation anzugehen.

Technologisch haben wir bereits die Möglichkeit, jedes Bestandsgebäude auf das 1,5-Grad-Niveau zu bringen. Jetzt ist es an der Zeit, diese Aufgabe gemeinsam zu fokussieren: Es darf künftig keine Maßnahme im Bestand ohne ESG-Lösung geben. Denn die ökologische Transformation von Bestandsgebäuden ist einer der größten Hebel, um unsere Klimaziele zu erreichen.