Transformieren statt transformiert werden: Die Zukunft des Büros ist Multi-use
Keine Verschnaufpause für den Büromarkt. Kaum hat Homeoffice die Arbeitswelt umgekrempelt, da taucht mit KI-Agenten und Hyperautomatisierung die nächste Herausforderung am Horizont auf. Handeln ist alternativlos. Bjørn Polzin, Leiter Planung bei apoprojekt, über die Chancen des Dauer-Stresstests.
„KI frisst Jobs: Salesforce entlässt 4.000 Mitarbeiter für Robo-Support“, titelte Business Punk Online am 3. September 2025. Fast das halbe Support-Team wird durch KI-Agenten ersetzt. Konzernchef Marc Benioff hatte bereits in Davos erklärt, dass die heutige CEO-Generation die letzte sei, die ausschließlich Menschen führt. Ähnliches prognostiziert Marco Argenti, CIO bei Goldman Sachs. In seiner Vision einer „hybrid workforce“ werden Unternehmen KI-Systeme ebenso selbstverständlich „einstellen“ wie Arbeitskräfte aus Fleisch und Blut. Da drängt sich die Frage auf: Welche Konsequenzen hat diese nächste Stufe der Digitalisierung für die Zukunft des Büros?
Wettbewerbsfaktor „menschliche Superkraft“
Schon ohne KI-Kahlschläge steht der Büromarkt unter Druck. Vor allem das Homeoffice fordert seinen Tribut. Seit 2022 arbeiten konstant etwa 25 Prozent der Beschäftigten zumindest teilweise von zuhause aus.1 Jedes vierte Unternehmen klagt über eine zu geringe Auslastung der Büroflächen. Der Anteil der Unternehmen, die ihre Fläche reduziert haben, ist seit August 2024 von 6,2 auf 10,3 Prozent gestiegen, der Anteil derer mit Verkleinerungsplänen von 8,3 auf 12,5 Prozent.2 Eine gemeinsame Studie von Colliers und dem ifo Institut rechnet langfristig mit einem Minderbedarf von etwa 12 Prozent – nur aufgrund von Homeoffice.3
Fakt ist: Das Büro hat sein Monopol verloren. Aber auch seine Legitimation? Im Gegenteil! Gerade im aufziehenden Spannungsfeld Mensch-Maschine gewinnt die richtige Arbeitsumgebung strategische Bedeutung. Erfolgreiche Unternehmen investieren gezielt in die „true superpower of humans“, sprich in Flächen, die den Mitarbeitenden das bieten, was sich im Homeoffice kaum reproduzieren lässt: echte Begegnungen, erlebte Gemeinschaft, Spontaneität und kreative Energie.
Multi-use: Arbeit und Leben unter einem Dach
Das Büro ist also durchaus in der Lage, KI und Homeoffice zu trotzen, wenn es ein Gegengewicht zur Isolation am heimischen Schreibtisch schafft. Doch das Thema der Vereinzelung betrifft nicht nur Menschen, sondern auch Gebäude. In Zeiten sinkenden individuellen Flächenbedarfs und zunehmenden Work-Life-Blendings werden monofunktionale Single-Tenants zum Auslaufmodell. Eigentümer, die ihre Immobilie nicht weiterentwickeln, riskieren den Verlust von Mieteinnahmen oder sogar Leerstand.
Die Umwandlung in Multi-use kann „Büro-Monokultur-Gebäuden“ neue Perspektiven eröffnen. Rund die Hälfte der Transformationsobjekte kombiniert inzwischen Büro, Einzelhandel, Gastronomie, Wohnen, Freizeit und andere Nutzungsarten unter einem Dach.4 Für die Eigentümer hat die Diversifizierung und Flexibilisierung gleich mehrere Vorteile: Sie senkt Risiken, ermöglicht Wertsteigerungen und erhöht die Resilienz der Immobilie. Gleichzeitig profitiert das Büro. Ein Teamlunch in der Bowl Bar im Erdgeschoss oder ein Workout im Fitnessstudio nach Feierabend – die räumliche Integration von Arbeit und Leben schafft zusätzliche Anreize, ins Office zurückzukehren. Zudem fördern Multi-use-Konzepte – Stichwort Placemaking – die Quartiersentwicklung, indem sie inspirierende, bereichernde Orte der Begegnung hervorbringen und so die gesamte Community aufwerten. Architekten haben diesen Nutzungsmix schon immer angestrebt. Aber für Projektentwickler war die Kombination mit Wohnen aufgrund der damit verbundenen Nachteile bei der Finanzierung lange keine Option. Das sieht heute oft anders aus. Multi-use kann maßgeblich dazu beitragen, die Innenstadt aufzuwerten und ihre Attraktivität zu steigern.
Bestandstransformation? Am besten mit Überzeugungstätern
So groß wie die Chancen einer Transformation sind, so anspruchsvoll ist ihre Planung und Umsetzung. Denn bei den Single-Tenant-Bürohäusern der späten 1990er Jahre wurde Konvertibilität schlicht nicht mitgedacht. Daraus ergeben sich zahlreiche Herausforderungen. Gebäudetiefe, Statik und Belichtung, aber auch TGA sowie Schall- und Brandschutz müssen individuell analysiert und angepasst werden. Niedrige Deckenhöhen beschränken teilweise die Nutzungsart und tragende Innenwände erfordern mitunter Eingriffe in die Bausubstanz. Um diese Gebäude funktional und baulich zu erneuern und für alternative Nutzungsszenarien zu erschließen, braucht es Erfahrung und ein eingespieltes, interdisziplinäres Team, das den gesamten Prozess von der Idee bis zur Fertigstellung ganzheitlich steuert. Genau hier liegt unsere Stärke: apoprojekt beherrscht die Komplexität des Bestands und weiß, welches Potenzial in der Transformation steckt, wenn man sie – mit dem richtigen Partner an der Seite – entschlossen und gemeinschaftlich angeht.
1 ifo-Konjunkturumfrage 2. September 2025
2 ifo-Konjunkturumfrage 16. Mai 2025
3 Homeoffice und die Zukunft der Büros: Flexibilisierung, Reduzierung und Umnutzungspotenzial. 2024
4 Marktstudie Transformationsimmobilien von Union Investment und bulwiengesa. 2022
„Disruptive Veränderungen verlangen eine neue Legitimation des Büros. Der Wandel mag zwar unbequem sein, eröffnet aber auch große Chancen – sowohl auf Flächen- als auch auf Gebäudeebene. Entscheidend ist, den Blick darauf zu richten, was unsere Spezies ausmacht, und Orte der sozialen Interaktion und Identifikation zu schaffen. Denn das Büro der Zukunft dient dem Menschen. Nicht umgekehrt.“
Bjørn Polzin,
Leiter Planung bei apoprojekt