Hoffnungsträgerin Konversion: Wie viel Wohnen steckt wirklich im Büro?
Deutschlands Büroimmobilienmarkt befindet sich im Wandel, vielerorts steigen die Leerstandsquoten. Gleichzeitig ist der Wohnungsmarkt in den Großstädten leergefegt. Da drängt sich das Thema Umnutzung geradezu auf. Doch ist die Umwandlung von „Office“ zu „Housing“ tatsächlich die Lösung für bezahlbares urbanes Wohnen? Und funktionieren andere Assetklassen womöglich besser? Sebastian Mall, Niederlassungsleiter München bei apoprojekt, über das Konversionspotenzial in die Jahre gekommener Büroimmobilien.
Wer aktuell Büroflächen sucht, hat die Qual der Wahl. Allein in den sieben deutschen A-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) standen 2024 rund sechs Mio. qm leer.¹ Neben der anhaltenden Konjunkturflaute, gestiegenen Zinsen und hohen Baukosten macht vor allem das Homeoffice dem Markt zu schaffen. Der Büroflächenumsatz stagniert auf Vor-Pandemie-Niveau (2,4 Mio. qm in 2024); viele Unternehmen verkleinern sich oder untervermieten. Die schwache Nachfrage trifft auf zahlreiche Fertigstellungen – Ende 2024 betrug das Neubauvolumen 1,2 Mio. qm.² Zwar ertönt der Ruf nach Rückkehr ins Büro und große Konzerne wie SAP, Otto oder VW setzen wieder verstärkt auf Präsenz, doch der Trend lässt sich nicht mehr umkehren. Laut einer gemeinsamen Studie vom ifo Institut und Colliers wird die Flächennachfrage wegen Homeoffice bis 2030 um 12 % sinken.³
Wohnraum statt Büro-Wüste?
Ganz anders sieht es auf dem deutschen Wohnungsmarkt aus. Um den hohen Bedarf zu decken, müssten jedes Jahr über 370.000 neue Wohnungen entstehen – tatsächlich waren es zwischen 2021 und 2025 im Schnitt nur rund 294.000.⁴ Am größten ist die Not im urbanen Raum. Was liegt also näher, als vakante Büroflächen in dringend benötigten Wohnraum umzuwandeln? Eine im Auftrag der Berlin Hyp durchgeführte Kurzstudie von bulwiengesa zeigt, welches Potenzial hier schlummert: Bis zu 150.000 neue Wohnungen könnten in den sieben A-Städten durch eine Nutzungsänderung gewonnen werden. Gegenstand der Analyse waren ältere Bürogebäude (Baujahr vor 2000) in peripheren Lagen, die heutigen Anforderungen an Nachhaltigkeit und New Work nicht mehr genügen. Soweit die Theorie. In der Praxis sind Umnutzungen von Büro- in Wohnimmobilien (noch) ein Nischenprodukt – gebremst durch zahlreiche rechtliche und technische Hürden. Hinzu kommt der Aspekt der Lage bzw. des Mikrostandorts. Und am Ende muss sich natürlich alles rechnen.
Sonar Development macht es vor
Wie komplexe Konversionsprojekte trotz aller Herausforderungen gelingen, weiß Steffen Wittwer, Managing Director bei Sonar Development: „Entscheidend sind bauliche Eignung, wirtschaftliche Tragfähigkeit und ein belastbares Nutzungskonzept – angepasst an den jeweiligen Standort. Alternative Finanzierer übernehmen dabei zunehmend die Rolle klassischer Banken, verlangen aber klare Exit-Strategien. Frühe Behördenkooperation, ESG-Integration und agile Planung sind der Schlüssel zum Erfolg.“ In Eschborn wandelt Sonar derzeit im Auftrag eines institutionellen Investors zwei leerstehende Bürogebäude in geförderten und freifinanzierten Wohnraum nach KfW55-Standard um. Das (polyzentrale) Mittelzentrum zählt zu den Bürohochburgen im Rhein-Main-Gebiet und kennt die Nachteile einer über Jahrzehnte gewachsenen Monostruktur. Mit dem Projekt trägt Sonar dazu bei, den Standort zu diversifizieren und zukunftsfähig aufzustellen.
Richtig und wichtig, aber kein Allheilmittel
Die Best Practice von Sonar verdeutlicht, dass die Konversion von Büro in Wohnen ein wichtiger Baustein der Wohnungsmarktstrategie sein kann. Doch jetzt das große Aber: Sie löst nicht das Hauptproblem fehlender Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment. Auch wenn sie ökologisch geboten und politisch gewollt ist, entscheidet am Ende die Wirtschaftlichkeit. Die hohen Investitionen – allein die Baukosten liegen bei 1.500 bis 2.500 Euro/qm – wollen durch entsprechende Mieten kompensiert werden. Doch Quadratmeterpreise von 20 Euro aufwärts lassen sich in peripheren Lagen kaum durchsetzen. Deutlich mehr Rentabilität versprechen gewerbliche Apartment-Konzepte.
Home away from home
Serviced Apartments erleben – vor allem seit der Pandemie – einen starken Aufwind. Der deutsche Markt umfasst aktuell rund 55.200 Einheiten in gut 1.000 Häusern.⁵ Eine Analyse von Apartmentservice und Union Investment sieht ein zusätzliches Entwicklungspotenzial von etwa 41.000 Einheiten. Die „Charta der Apartmentkonzepte“ definiert Serviced Apartments als zeitlich begrenzte gewerbliche Unterbringung und ordnet sie der Beherbergung zu. Folglich handelt es sich im bauplanungsrechtlichen Sinn nicht um die Nutzungsart Wohnen. Das ermöglicht Umnutzungsprojekte sogar in Gewerbegebieten.
Im Stay KooooK Munich City hat apoprojekt ein Konzept umgesetzt, das in Abgrenzung zu traditionellen Hotels die Wohnerfahrung der immer zahlreicher werdenden Medium-Stay- und Long-Stay-Gäste in den Mittelpunkt stellt. Entstanden sind 32 Studios, die über eine Küchenzeile und eine Waschmaschine verfügen. Eine eigens für Stay KooooK entwickelte mobile Trennwand namens „The Slide“ erleichtert die Zonierung in Lebens-, Schlaf- und Essbereich. Hinzu kommen eine großzügige Community-Fläche und eine Gemeinschaftsküche. Ebenfalls in München hat apoprojekt ein ehemaliges Bürogebäude in eine Designunterkunft umgewandelt. Das Limehome München Olschewskibogen bietet 34 voll digitalisierte Apartments. Limehome hat ehrgeizige Pläne: Bis 2030 möchte die expansive Betreibermarke ihre Präsenz von aktuell 10.000 Einheiten in 13 Ländern auf 35.000 Einheiten in 15 Ländern steigern.
Serviced apartments erobern B-, C- und D-Städte
Serviced Apartments sprechen eine breite Zielgruppe an. Sie erfüllen die Bedürfnisse von Geschäftsreisenden, die Arbeiten und Reisen verbinden wollen – Stichworte Bleisure und Workation – ebenso wie die von Projektmitarbeitenden, Pendlern und „hotelmüden“ Freizeitreisenden. Auch Expatriates, Young Professionals und Jobwechsler, die neu in einer Stadt sind, profitieren von diesem Angebot. „Serviced-Apartment-Konzepte überzeugen vor allem durch attraktive Preise infolge geringer Personalkosten, die Unabhängigkeit der Selbstversorgung und eine höhere Wohnqualität bei Vorhandensein gemeinschaftlich genutzter Bereiche wie Wohnlounge, Dachterrasse, Gym oder Kino. Sie haben sich als wachstumsstarkes Segment im Hotelimmobilienmarkt etabliert und werden künftig auch in B-, C- und D-Städten weiter an Bedeutung gewinnen“, erklärt Dr. Katalin Herzog, Director bei der Engel & Völkers Hotel Consulting GmbH.
¹apoprojekt-Bestandskompass 01/2025
²apoprojekt-Bestandskompass 01/2025
³Homeoffice und die Zukunft der Büros: Flexibilisierung, Reduzierung und Umnutzungspotenzial. 2024
⁴IW-Report 39/2024: Zunehmende Marktanspannung in vielen Großstädten. Aktuelle Ergebnisse des IW-Wohungsbedarfsmodells. ifo Institut und Colliers
„Bestandshalter und Investoren kommen nicht umhin, sich mit alternativen Nutzungsarten für ältere Büroimmobilien auseinanderzusetzen – zu hoch ist das Risiko eines Stranded-Asset-Szenarios. Die Umnutzung in dringend benötigten Wohnraum klingt zwar nach einem Selbstläufer, scheitert jedoch meist an der Wirtschaftlichkeit. Anders bei gewerblichen Apartment-Konzepten: Die Asset-Klasse boomt und bringt Renditen, die sich sehen lassen können.“
Sebastian Mall,
Niederlassungsleiter München bei apoprojekt