Büro trotzt dem Trend – anhaltender „Flight to quality and location“

Laut dem jüngsten ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex (ISI) ist das Büro das einzige Immobiliensegment, in dem sich sowohl die Einschätzung der aktuellen Geschäftslage als auch die Erwartungen verbessert haben. Im ersten Quartal 2026 planten 31,6 % der Unternehmen, ihren Immobilienbestand zu vergrößern, im vierten Quartal 2025 waren es noch 17,4 %. Ebenso sank der Anteil der Unternehmen, die ihren Bestand reduzieren wollen, von 56 % auf 23,7 %. Denn Arbeitgeber setzen wieder vermehrt auf Präsenz.

Damit die Mitarbeitenden ins Büro zurückkehren, braucht es allerdings Flächen, die genau das bieten, was sich im Homeoffice nicht reproduzieren lässt: echte Begegnungen, Spontanität und kreative Energie – und das bevorzugt in Toplagen. „Die Konzentration der Nachfrage auf hochwertige Objekte und attraktive Lagen hält an. Rund zwei Drittel der Sanierungen entfallen auf die City und den City-Rand. Immobilien in B- und C-Lagen sowie Gebäude mit baulichen und/oder ausstattungstechnischen Mängeln laufen Gefahr, zu Stranded Assets zu werden“, sagt Alexander Fieback, Head of Research bei bulwiengesa.

Hinzu kommt die Nachhaltigkeit. Obwohl die aktuellen politischen und gesellschaftlichen Debatten zu einer Depriorisierung des Themas führen¹, ist ESG-Konformität inzwischen ein selbstverständliches Entscheidungskriterium für Investoren und Mietinteressenten. Vor diesem Hintergrund rückt die Transformation des Bestands weiter in den Fokus.

Eigennutzer als Stabilitätsanker

In einem Marktumfeld, das von selektiven Investments und restriktiver Geldpolitik geprägt ist, verschieben sich die Kräfteverhältnisse. Während institutionelle Investoren zurückhaltend agieren, entwickeln sich Unternehmen mit eigenem Flächenbedarf und die öffentliche Hand zu einem stabilisierenden Faktor. Allerdings zeigen sich zwischen den A-Städten deutliche Unterschiede. In Düsseldorf (41 %) und Berlin (40 %) stemmen Eigennutzer zahlreiche Transformationsprojekte und bewahren ältere Bürogebäude vor der Obsoleszenz. In München (7 %) und Frankfurt am Main (4 %) hingegen hängen die Sanierungen weitgehend am Tropf institutioneller Investoren. Auch die B-Städte weisen ein Gefälle auf: In Nürnberg liegt der Beitrag der Eigennutzer bei 20 %, in Leipzig bei lediglich 5 %.

Berlin führt bei Sanierungen – Frankfurt einsame Spitze beim Flächenumsatz

Berlin ist mit 21,8 Mio. qm der größte deutsche Büromarkt und liegt auch bei den Sanierungen vorn. Von 2025 bis 2028 sollen in der Hauptstadt über 500.000 qm modernisiert werden. Dahinter rangieren Frankfurt am Main mit 234.000 qm und Hamburg mit 217.000 qm. Das Schlusslicht bildet München mit 93.000 qm.

Beim Büroflächenumsatz setzt Frankfurt ein Ausrufezeichen. 2025 erzielte die Mainmetropole mit 516.000 qm ein Plus von 70 % gegenüber dem Vorjahr (305.000 qm). Ausschlaggebend waren mehrere Großabschlüsse im Banken- und Dienstleistungssektor, etwa von Commerzbank, ING und Allianz Global Investors. Ganz anders in den übrigen A-Städten: Mit Ausnahme von Köln (+10 % auf 225.000 qm) stagnierten die Flächenumsätze oder gingen zurück. Stuttgart verzeichnete mit einem Minus von 34 % auf 139.000 qm den stärksten Rückgang.

Die Spitzenmieten zogen 2025 in den A-Städten weiter an. Lediglich Köln verharrte auf dem Vorjahresniveau von 33,00 Euro/qm. München behauptete mit 58,00 Euro/qm (2024: 54,00 Euro/qm) erneut den ersten Platz, gefolgt von Frankfurt am Main mit 53,00 Euro/qm (2024: 47,50 Euro/qm).

Konversion: Wie viel Wohnen & Co. steckt im Büro?

Der steigenden Zahlungsbereitschaft für Premiumflächen stehen wachsende Leerstände gegenüber. Ende 2025 betrug die durchschnittliche Quote in den A-Städten 8 %. Gleichzeitig ist der Wohnungsmarkt in den Metropolen leergefegt. Da drängt sich das Thema Umnutzung geradezu auf. Im Zeitraum von 2020 bis 2030 entfallen 35 % der konvertierten Büroflächen auf Miet- und Eigentumswohnungen. Aber auch andere Assetklassen funktionieren: Hotels kommen auf 19 %, wohnwirtschaftliche Apartments auf 18 %, Serviced Apartments auf 13 %. Bis 2030 gewinnen insbesondere Schulen und Kliniken an Relevanz.

In der Praxis zeigt sich jedoch, dass Umnutzungen kein Selbstläufer sind. „Die Realisierbarkeit und Wirtschaftlichkeit hängen von verschiedenen Faktoren ab“, erklärte Felix Lorenz, Head of Investment bei Centralis, im Bestandskompass-Webinar am Beispiel Büro zu Serviced Apartments. Centralis hat sich auf die Entwicklung von Modern-Hospitality-Assets in urbanen Bestlagen spezialisiert. „Wenn Lage und wirtschaftlicher Ausblick durch die Nutzung stimmen, schauen wir uns die Bausubstanz, die Grundrisse und – als größten Kostentreiber – die nötige Anpassung der technischen Gebäudeausrüstung an. Da die Nutzungsänderung genehmigungspflichtig ist, spielen auch anzupassende Brand- und Schallschutzanforderungen eine wichtige Rolle, zusätzlich zu dem potenziell zeit- und kostenintensiven Genehmigungsprozess“, so Lorenz. Sind die Voraussetzungen erfüllt, kann Konversion eine strategische Transformationsoption für Büroimmobilien sein, deren ursprüngliche Nutzung wirtschaftlich und funktional nicht mehr trägt.

Aktuell realisiert apoprojekt im Auftrag von Centralis in München und Nürnberg zwei neue Standorte für den technologiebasierten Hospitality-Betreiber Limehome.

Die vollständige Studie finden Sie hier zum Download.

¹ Bertelsmann Stiftung (Hrsg.): Sustainability Transformation Monitor 2026