apoprojekt-Bestandskompass 01/2025: Sanierungen im Bürobestand auf Rekordniveau
Auch die zweite Studie von apoprojekt und bulwiengesa unterstreicht die Bedeutung der Bestandstransformation. Der Anteil der Sanierungen an den Gesamtfertigstellungen ist in den Jahren von 2019 bis 2025 um rund 140 % gestiegen.
Sanierungen im Aufwind
Wie steht es um die Bestandstransformation in Deutschland? Gemeinsam mit bulwiengesa haben wir erneut die Sanierungsaktivitäten in den sieben A-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) analysiert. Zudem wagen wir im aktuellen apoprojekt-Bestandskompass einen Ausblick auf die Entwicklung der Büromärkte bis 2027.
Das Ergebnis: Sanierungen im Bürobestand erleben einen klaren Aufwärtstrend. Zwischen 2019 und 2027 sollen in den A-Städten rund 2,8 Mio. qm Bürofläche saniert werden – 300.000 qm mehr als in unserer ersten Studie. Die Hälfte der Fläche wurde bereits fertiggestellt, 1,4 Mio. qm sind noch in der Pipeline. Der Anteil der Sanierungen am Gesamtfertigstellungsvolumen ist seit 2019 von 10 % auf 23 % im Jahr 2025 gestiegen. Für 2026 prognostiziert bulwiengesa sogar eine Quote von 26 %.
Berlin macht es vor
Bei den Sanierungsaktivitäten in den A-Standorten ist die Hauptstadt Spitze. Zwischen 2019 und 2024 wurden 3,4 % des Büroflächenbestands von insgesamt 21,7 Mio. qm erneuert. Dahinter folgen München mit einem Anteil sanierter Flächen von 1,5 % (Bestand: 14,6 Mio. qm) und Hamburg mit 1,2 % (Bestand: 14,3 Mio. qm). Düsseldorf bildet mit 0,3 % das Schlusslicht, dort stehen 7,7 Mio. qm Bürofläche zur Verfügung. Auch bei den bis 2027 geplanten Sanierungsprojekten führt Berlin das Ranking mit 415.000 qm an. Frankfurt am Main rangiert mit 285.000 qm auf Platz zwei. Düsseldorf und Hamburg teilen sich mit jeweils 158.000 qm den dritten Platz.
Eine Berliner Besonderheit: Die öffentliche Hand prägt den Büromarkt. Beispielhaft seien die Sanierungen des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz, des Bezirksamts Pankow und des Bundesgesundheitsministeriums genannt. Eine zentrale Rolle spielt dabei das Berliner Klimaschutz- und Energiewendegesetz (EWG Bln), mit dem das Land bis 2045 Klimaneutralität erreichen will – u. a. durch einen ehrgeizigen Sanierungsfahrplan für öffentliche Gebäude.
Spürbare Belebung der Büromärkte? Fehlanzeige
Die positive Entwicklung der Bestandstransformation darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Büromärkte nach wie vor im Krisenmodus stecken. Die deutsche Wirtschaft ist 2024 erneut geschrumpft. Die Konjunktur lahmt und auch die Prognosen für 2025 fallen eher düster aus. Als wäre das nicht schon genug, sehen sich die Büromärkte mit großen strukturellen Veränderungen konfrontiert. Aufgrund von Homeoffice ist die Auslastung noch nicht wieder auf Vor-Pandemie-Niveau, sodass viele Unternehmen ihre Büros verkleinern oder untervermieten.
2024 ist der Büroflächenumsatz in den A-Städten auf knapp 2,4 Mio. qm gesunken. In den zehn Jahren zuvor lag das Umsatzvolumen bei durchschnittlich 3,3 Mio. qm p. a. Ausnahmen bilden München (plus 37 % gegenüber 2023) und Berlin (plus 8 % gegenüber 2023). In Kombination mit zahlreichen Fertigstellungen – 2024 betrug das Neubauvolumen 1,2 Mio. qm – führt die Nachfrageschwäche zu einem Anstieg der Leerstandsquoten. Im vergangenen Jahr waren in den A-Städten 6 Mio. qm Bürofläche vakant. Zum Vergleich: 2019 waren es nur rund 2,3 Mio. qm. Besonders betroffen sind Frankfurt am Main (11 % Leerstand) und Düsseldorf (10 % Leerstand); Köln schlägt sich mit 4,7 % am besten.
New-Work-fähige Flächen in Top-Lagen haben ihren Preis
Trotz steigender Leerstandsquoten ziehen die Spitzenmieten kräftig an. Im Jahr 2024 betrug die durchschnittliche Spitzenmiete in den A-Städten 42,60 €/qm. In München kostet der Quadratmeter inzwischen stolze 54 Euro. Dahinter folgen Frankfurt am Main mit 47,50 Euro/qm und Berlin mit 45 Euro/qm. Die höchsten Mieten werden jeweils in den Innenstädten aufgerufen.
Wesentlicher Treiber ist auch hier New Work. Immer mehr Unternehmen möchten mit hochwertigen und auf kollaboratives Arbeiten zugeschnittenen Räumen in City- oder City-Rand-Lage Anreize für die Beschäftigten schaffen („flight to quality and location“). Auf dem Markt sind solche Flächen allerdings Mangelware. Zusätzlich tragen hohe Baukosten zur Steigerung der Spitzenmieten bei.
Nachhaltigkeit und Rentabilität gehen Hand in Hand
Und dann ist da noch das Thema Nachhaltigkeit. Nicht nur der Gesetzgeber macht Druck, sondern auch Investoren, Eigennutzer und Mieter. Vor allem die Klimaneutralität von Gebäuden ist mittlerweile ein wichtiges Entscheidungskriterium. Da kann der Bestand voll punkten: Über den gesamten Lebenszyklus hinweg verursachen Sanierungsobjekte etwa zwei Drittel weniger graue Emissionen als Neubauten.
Aber wie sieht es mit der Rentabilität aus? Die Kosten für eine energetische Sanierung liegen nicht selten bei 1.000 Euro/qm Bruttogrundfläche. Das muss sich rechnen. Wie groß das Mietsteigerungspotenzial bei Sanierungsobjekten sein kann, zeigt ein Beispiel aus Stuttgart: Im Jahr 2024 wurde in der Eberhardstraße ein Mietpreis von 39,00 Euro/qm erzielt; die Angebotsmiete in unsanierten Zustand betrug 12 Euro/qm. Das entspricht einer Steigerung um 225 %.
Den kompletten apoprojekt-Bestandskompass 01/2025 finden Sie hier zum Download.
„Die Revitalisierung des Bestands lohnt sich in vielerlei Hinsicht. Es entstehen zukunftsfähige Flächen für eine zunehmend anspruchsvolle Klientel. Gleichzeitig tragen wir mit der lebenszyklusorientierten Ertüchtigung von Gebäuden zur Erreichung der Klimaziele und zum Werterhalt bei. Auch unsere zweite Studie belegt, dass die Transformation im Spannungsfeld von Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit nur mit dem Bestand gelingen kann."
Stephan Winn,
Geschäftsführer von apoprojekt