apoprojekt-Bestandskompass zeigt: Rund ein Drittel der Büroflächen in Deutschlands A-Städten sanierungsbedürftig
Diesen Monat erschien unser erster „apoprojekt-Bestandskompass“ in Zusammenarbeit mit bulwiengesa. Mit der Studie erheben und analysieren wir ab sofort halbjährlich den Zustand und die Sanierungsaktivitäten von Bürogebäuden in den sieben deutschen A-Städten.
Motivation & Methodik: Bleiben wir beim Bestand!
„Rund 70 % der Bürofläche in Deutschlands A-Städten ist vor 2000 entstanden und entspricht oft nicht mehr den aktuellen ökologischen und sozialen Anforderungen“, erklärt unser Geschäftsführer Stephan Winn und fügt hinzu: „Dies betrifft nicht nur Investoren, die sich an steigenden ESG-Standards messen lassen müssen, sondern auch Mieter, die vermehrt nach grünen, gesunden und für ihre Mitarbeitenden attraktiveren Arbeitsumgebungen suchen.“
Die Transformation von Bestandsgebäuden ist daher offensichtlich das Gebot der Stunde. Dennoch fehlt es in der deutschen Büromarkt-Berichterstattung an regelmäßigen Veröffentlichungen über Sanierungsaktivitäten – bis jetzt. Mit unserer Studie machen wir von apoprojekt als führender Anbieter für alle Transformationsaufgaben im Immobilienbestand gemeinsam mit der Expertise im Bereich datenbasierte Beratung und Bewertung von bulwiengesa Bestandstransformation transparenter.
Die Studie berücksichtigt ausschließlich Büroobjekte bzw. -projekte, die im Zeitraum von 2019 bis 2026 kernsaniert wurden bzw. werden. Der räumliche Fokus liegt dabei auf den sieben größten Städten Deutschlands: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.
Büroimmobilienmarkt: Spannungsfeld zwischen Wirtschaft(lichkeit) und Nachhaltigkeit
Die Beendigung der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank im September 2022 hat das Finanzierungsumfeld für Projektentwicklungen in kürzester Zeit verschlechtert. Auch angesichts der schwachen Konjunkturdynamik der deutschen Wirtschaft und dem anhaltenden Homeoffice-Trend ist die Büronachfrage durch Investoren und Mieter deutlich gesunken. “
Das spiegelt sich auch im Büroflächenumsatz der A-Städten wider: Im ersten Halbjahr 2024 ist dieser gegenüber 2019 von 1,7 Millionen m2 auf rund 1,1 Millionen m2
gefallen – besonders hohe Rückgänge verzeichnen Düsseldorf mit 50 % und in Köln mit 65 %.
Durch die Zurückhaltung auf der Nachfrageseite und relativ hohe Fertigstellungszahlen nimmt das Angebot an Büroflächen insgesamt zu. Im ungewichteten Durchschnitt liegt die Leerstandsquote in den A-Märkten derzeit bei 6,3 %. Zum Vergleich: 2019 waren es noch 3,6 %.
Potenzial im Bestand: Sanierungstätigkeit nimmt deutlich zu
Bauen im Bestand bietet ein enormes Potenzial, da der deutsche Büromarkt insgesamt rund 420 Millionen m2 Nutzfläche bietet – davon entfallen etwa 84 Millionen m2 auf die sieben A-Standorte. Rund ein Drittel dieser Flächen sind sanierungsbedürftig.
Der apoprojekt-Bestandskompass zeigt bereits eine deutliche Zunahme der Sanierungsaktivitäten:
Waren 2019 lediglich 10 % aller Projektentwicklungen Sanierungen von Bestandsgebäuden, sind es aktuell rund 19 %, 2025 und 2026 wird laut der aktuellen Analyse jeweils ein Anteil von über 30 % erwartet.
Um die gesetzten Klimaziele zu erreichen müssten jährlich jedoch mindestens 2 % aller Gebäudetypen in Deutschland energetisch saniert werden. Im Bürosegment sehen wir aktuell lediglich Berlin auf einem guten Weg: Die Stadt sanierte in den letzten fünf Jahren 3 % des Büroflächenbestands. Mit weitem Abstand folgen München und Hamburg mit rund 1 %. Die weiteren A-Standorte liegen sogar darunter. Schlusslicht ist Düsseldorf mit 0,2 %.
A-Städte-Vergleich: Wie viel und wo muss saniert werden?
Die Baualtersstrukturen der Büromärkte sind breit gefächert und erstrecken sich über viele Jahrzehnte. Wir gehen davon aus, dass 32 % der Bürofläche, die vor 2000 entstanden ist, in den kommenden Jahren einer Sanierung unterzogen werden muss, um auf dem Büromarkt als nachhaltig bestehen zu können und weiterhin auf Nachfrage zu treffen. Gemessen am aktuellen Büroflächenbestand reicht die Spanne dabei von nur 15 % sanierungsbedürftiger Fläche in München bis nahezu 50 % in Köln.
Bei der Betrachtung der Sanierungen nach Lagen fällt auf, dass über zwei Drittel der Projekte (67 % Prozent) im Zentrum oder zentrumsnah realisiert werden.
Dahinter folgt die Peripherie mit fast 23 %. Der relativ hohe Anteil in der Peripherie ist auf Objekte der öffentlichen Hand (bspw. Bezirksrathäuser) und Standorte von großen Unternehmen zurückzuführen. In den Bürozentren mit einer Agglomeration von Büroobjekten außerhalb der City und des City-Randes werden nur 10 % saniert.
„Vor allem zwei Gründe erklären die steigende Nachfrage nach sanierten Büros im Zentrum: Zum einen erhoffen sich Unternehmen im Zuge des Fachkräftemangels mit attraktiven Flächen an urbanen Standorten, besser qualifizierte Mitarbeitende gewinnen zu können bzw. diese zu halten. Zum anderen ist der deutlich reduzierte CO2-Footprint von Bestandstransformationen attraktiver für Unternehmen und deren Nachhaltigkeitsziele“, so Stephan Winn.
Wie wirkt sich die Sanierung auf das Mietniveau aus?
Trotz des wachsenden Interesses an Sanierungen stehen diese oft im Spannungsfeld zwischen hohen Kosten und der Notwendigkeit eines angemessenen Mietniveaus. Beim Vergleich der Mietpreise in Sanierungsobjekten mit den Angebotsmieten von unsanierten Büroflächen im Umfeld des jeweiligen Objektes zeigt unsere Auswertung, dass sanierte Objekte in der Regel ein deutlich höheres Mietpreisniveau aufweisen.
So wurden bei einer Anmietung in München ein 125 % höheres Mietniveau als bei unsanierten Flächen im Umfeld erzielt, in Frankfurt/M. ein 115 % höheres. Auch ein Vergleich der Mietniveaus vor und nach Sanierung zeigt, dass Aufschläge von mindestens 20 % und bis zu 300 % üblich sind. Im Mittel verdoppelt sich der gezahlte Mietpreis. Die Steigerung hängt auch hier von der Lage des Gebäudes, den ursprünglichen Qualitäten sowie der spezifischen Mietvertragskonstellation ab. Insgesamt zeigt sich, dass eine Sanierung durchschnittlich zu einer Verdopplung des Mietpreises im Objekt führt.
Fazit unseres ersten apoprojekt-Bestandskompass
Unsere Studie zeigt: Der Markt für Büroimmobilien hat derzeit mit einigen Herausforderungen zu kämpfen. Obwohl viele Unternehmen durch Maßnahmen wie Sanierungen bzw. attraktivere Flächen ihre Mitarbeitenden wieder zurück ins Büro holen wollen, ist eine Frage weiterhin offen: Wie viel Bürofläche benötigt ein Unternehmen in Zeiten von Remote Work tatsächlich? Außerdem dämpft die gegenwärtige konjunkturelle Entwicklung die Dynamik auf dem Markt. Wir erwarten daher keinen Nachfrage-Boom wie vor der Pandemie. Parallel führt der demografische Wandel zu einem Rückgang der Nachfrage v. a. abseits der Metropolen. Andererseits ist das Thema Nachhaltigkeit von essenzieller Bedeutung: Nicht zu sanieren ist für viele Eigentümer, auch hinsichtlich ESG-Vorgaben, schlicht keine Option.
Insgesamt bestärkt uns der erste apoprojekt-Bestandskompass einmal mehr zu sagen: Alle Kraft in den Bestand! Denn ohne Einbeziehung des Büroflächenbestands ist eine Umsetzung von Maßnahmen zur Erreichung der Klimaziele nicht möglich.
Hier gibt es die komplette Studie, eine dezidierte Städteauswertung sowie die Aufzeichnung unseres Webinars mit bulwiengesa zur Vorstellung der Ergebnisse.
„Der weiterhin hohen Nachfrage nach modernen und energieeffizienten Büroflächen in zentralen Lagen der A-Städte können wir nur durch die Ertüchtigung entsprechender, zukunftsfähiger Bestandsgebäude begegnen.“
Stephan Winn,
Geschäftsführer von apoprojekt