„Flight to quality“

Laut Sven Carstensen MRICS sind Qualität und Lage die entscheidenden Faktoren. „Die Schere zwischen zukunftsfähigen Flächen, die gute bis sehr gute Mieten erzielen, und potenziell von Obsoleszenz bedrohten Objekten geht immer weiter auseinander“, erklärt der CEO von bulwiengesa. Angesichts dieser Entwicklung stellt sich die Frage, was Arbeitswelten heute attraktiv macht.

Rund 70 % der Büroflächen in den A-Städten wurden vor dem Jahr 2000 errichtet. Diese Generation wird den „Stresstest Remote Work“ kaum bestehen. Viele Unternehmen fordern zwar wieder verstärkt Präsenz ein, aber damit die Rückkehr ins Büro gelingt, braucht es New Work Readiness. Mitarbeitende erwarten heute einen Mix aus Open Space, Fokuszonen für konzentriertes Arbeiten, Kreativ- und Kollaborationsräumen sowie Community-Bereichen. Wer diese Ansprüche nicht erfüllt, riskiert Mietpreisabschläge oder sogar Leerstand.

Darüber hinaus müssen Büroimmobilien mit den Entwicklungen im Bereich Nachhaltigkeit Schritt halten, wenn sie am Markt bestehen wollen. Nicht nur der Gesetzgeber macht hier Druck. Verstanden als Leitprinzip, das ökologische Verantwortung, wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und soziale Gerechtigkeit gleichermaßen berücksichtigt, ist Nachhaltigkeit inzwischen eines der zentralen Anmietungskriterien. Investoren legen zudem Wert auf Immobilien, die regulatorischen Anforderungen entsprechen und langfristig rentabel sind.

Ältere Bürogebäude haben also aufgrund verschiedener Faktoren ein hohes Stranding-Risiko. Umgekehrt sind Mieter bereit, für sanierte Flächen tiefer in die Tasche zu greifen, wenn neben dem Standort auch die Objekt- und Nachhaltigkeitsqualität stimmen. Wie groß die Preisdifferenz sein kann, zeigt ein Beispiel aus Düsseldorf: Während die Angebotsmiete im Trinkaus Karree an der Königsallee bei 45,00 Euro/qm liegt, sind nicht modernisierte Büros im Umfeld ab 16,00 Euro/qm verfügbar.

Nachhaltig wird das neue Normal

Nachhaltigkeit ist ein „moving target“; die Kriterien für das Planen, Bauen und Betreiben von Gebäuden entwickeln sich kontinuierlich weiter. Vor diesem Hintergrund gewinnen Nachhaltigkeitszertifikate an Bedeutung. Sie ermöglichen es, die Nachhaltigkeitsqualität von Objekten über den gesamten Lebenszyklus hinweg zu bewerten und zu vergleichen. In den A-Städten tragen bereits 60 % der sanierten Büroobjekte ein Green-Building-Gütesiegel – Tendenz steigend.

Lukas Feldhaus, Senior Project Manager bei der MOMENI Group, gab in unserem Bestandskompass-Webinar spannende Insights in die von apoprojekt umgesetzte Revitalisierung des LYGHT in Düsseldorf. Seine Erfahrungen aus der Praxis bestätigen: „Eine Nachhaltigkeitszertifizierung ist ein Muss – sowohl für Mietinteressenten, die mit detaillierten ESG-Fragebögen auf uns zukommen, als auch für Investoren mit Blick auf einen späteren Verkauf.“

Die wichtigsten Zertifizierungssysteme in Deutschland sind DGNB, LEED und BREEAM. Je nach Punktzahl erreichen die Projekte unterschiedliche Bewertungsstufen bzw. Exzellenzgrade. Besonders gefragt sind Gold und Platin. Doch diese Auszeichnungen haben ihren Preis: Der dafür nötige Technikeinsatz kann die Planungs- und Baukosten um bis zu 10 % nach oben treiben, ohne dass dies zwingend einen proportional höheren ökologischen Nutzen erbringt. Die Empfehlung von Daniel Gerdelmann, Leiter ESG & Sustainability bei apoprojekt, lautet deshalb: Silber ist das bessere Gold.

In jedem Fall sind Auszeichnungen von DGNB & Co. glaubwürdige Marketinginstrumente. Und die braucht es mehr denn je. Laut der Studie „A world in balance 2024: Accelerating Sustainability amidst Geopolitical Challenges” des Capgemini Research Institute glauben 52 % der Befragten, dass Unternehmen Green Washing betreiben – 2023 waren es noch 33 %. Nachhaltigkeitszertifikate entkräften diesen Vorwurf. Verliehen von unabhängigen Dritten, schaffen sie Vertrauen und Transparenz.

Berlin verteidigt Spitzenplatz – Sanierungen funktionieren auch in B-Städten

Werfen wir noch einen Blick in die Städte: Berlin bleibt mit 21,8 Millionen qm Fläche der mit Abstand größte deutsche Büromarkt und führt auch bei den anstehenden Sanierungen. Von 2025 bis 2028 sollen in der Hauptstadt 565.000 qm modernisiert werden, das entspricht 2,6 % des aktuellen Bestands. Auf Platz zwei folgt Hamburg mit 224.000 qm (1,6 %), München bildet mit 78.000 qm (0,53 %) das Schlusslicht.

Frankfurt am Main beeindruckt durch eine hohe Marktdynamik: Im ersten Halbjahr 2025 wurden 332.000 qm Bürofläche umgesetzt – mehr als doppelt so viel (+ 104 %) wie im Vorjahreszeitraum. Das starke Wachstum ist vor allem von Großabschlüssen ab 10.000 qm im Banken- und Dienstleistungssektor getrieben. Von den anderen A-Städten konnten nur Köln (100.000 qm, + 91 %) und Hamburg (214.000 qm, + 7%) zulegen. Stuttgart steht mit 87.000 qm (- 21 %) ganz unten im Ranking. Bei den Spitzenmieten behauptet München mit 55,00 Euro/qm (+ 2 % gegenüber Q4/2024) erneut den ersten Platz vor Frankfurt am Main mit 51,00 Euro/qm (+ 7 %). Köln befindet sich mit 33,00 Euro/qm am Tabellenende.

Erstmals nehmen wir im aktuellen apoprojekt-Bestandskompass auch zwei B-Städte unter die Lupe: Leipzig („Hypezig“) mit einem Büroflächenbestand (2024) von 2,9 Millionen qm und Nürnberg mit 3,8 Millionen qm. Das Sanierungsvolumen summiert sich auf rund 170.000 qm, die sich gleichmäßig auf beide Städte verteilen. Leipzig meldete Ende 2024 einen Büroflächenumsatz von 120.000 qm – 15.000 qm mehr als im Vorjahr. In Nürnberg sank der Umsatz hingegen von 80.000 qm auf 65.000 qm. Während die Spitzenmiete in Leipzig aktuell 19,50 €/qm notiert – ein Anstieg um 18 % im Zeitraum von 2020 bis 2024 – kommt Nürnberg nur auf 17,30 Euro (+ 12 %). 2023 lagen beide Städte mit 17,50 Euro/qm noch gleichauf.

Der apoprojekt-Bestandskompass 02/2025 steht hier zum Download zur Verfügung.